[1부. 부자의 태도: 위기는 준비하는 자에게 기회가 된다.]
부자: 근로소득을 이용해 자본에 투자하고 그 자본에서 나오는 소득으로 생활이 사능한 사람.
<부동산과 달러투자를 병행해야 한다>
부동산으로 자본 소득을 만들면서, 부동산의 투자 위험성을 예방하고 수익을 배가시키는 수단: 달러
4-5년 주기로 금융 위기가 올것이다.
[달러에 10억을 투자를 했을 시]
IMF같은 금융위기 : 달러가 15억이 됨
15억을 찾아 그 중 10억-> 5억원을 50% 이상 떨어진 국내 부동산을 매입. (5억 +5억=10억 이득)
경기회복 시: 부동산은 다시 10억이 됨.
현금 10억은 원화로 보관하고 있다가 달러가 안정권에 접어들면 달러를 10억원어치 매입한다.
두번째 금융위기 : 내돈 10억이 20억이 됨.
20억을 찾아 20억->10억이 된 부동산 매입한다.
경기회복 : 부동산은 다시 20억이 된다.
내 돈 10억은 그대로 있고 금융위기로 인해 앉은 자리에서 20억원을 벌게된다.
두차례 금융위기로 내 재산은 10억 -> 40억
20억짜리 건물에서 나오는 수익 4%= 연 8천만원
내 돈 10억원은 여전히 달러로 가지고 있다가 금융위기때마다 찾아서 자본소득을 얻는다.
내 전재산이 1억원이라면 1억을 달러에 예치하고 5천만원이 오르면 그 돈으로 전세를 끼고 아파트 매입.
경매를 통해 더 저렴하게 매입하면 금상첨화.
젊고 건강할 때, 근로소득이 있을 때 자본에 투자하고 자본소득을 만들어라.
부동산+금융투자
(참고용)
코스피 2000 붕괴
2019년 8월 / 2020년 2월
1900 붕괴
2016년 6월 / 2019년 8월
1500 붕괴
2020년 3월 (코로나)
실업률:
만 15세 이상 인구중 노동할 의지와 능력이 있으나 일자리가 없어 실업상태인 사람들의 비율
실업률이 높아진 다는 것은 경기하강의 전조증상
소비시장에 직격탄
고용은 늘지 않는데 물가가 상승-> 소비하지 않음 -> 경제순환에 악영향
제조업지수 : 제조업체의 구매 담당자가 느끼는 경기를 지수화.
지수가 50초과: 제조업경기의 확장
50미만: 경기수축
GDP성장률
: 각 경제활동부문이 만들어낸 부가가치가 전년 대비 얼마나 증가했는가 보기위한 지표. 한 나라의 경제가 이룩한 성과를 측정하는 척도.
물가상승률
산업생산지수
:한국 전체산업의 생산활동 집계한 지수
지수가 떨어진다는 것은 소비 줄고 경제 위축 신호.
구매관리자지수(PMI)
: 가장 예민한 경제지표
제조업별 구매 담당자의 시장 전망에 따라 전체적 경제 상황 예측
-> 여러 경제지표로 봤을 때 대한민국 경제는 안심할 수없는 상황. 위기 신호 파악하고 위기에 맞눈 투자를 고민하자!
우리나라는 심각한 수준
가계부채 증가 + 채무 상환 능력 저하(소득은 늘지 않아서)
가처분소득: 개인 소득 중 소비나 저축을 자유롭게 할 수 있는 소득.
가처분소득 대비 가계부채 비율 : 가계가 지출할 수 있는 소득.부채를 갚을 능력을 나타냄.
가계부채 비율이 상승하면 소득보다 금융부채가 더 빠르게 는다는 뜻.
3기 신도시 : 서울의 1년 수요는 6-7만호.
3기 신도시는 30만호 이상.
일본의 잃어버린 20년의 전철을 밟을 수도 : 건설 경기를 위해 주택공급 늘림 + 금리인하 실패 -> 일본경제 붕괴.
국내 제조업은 고임금으로 경쟁력 상실 + 중국의 기술력 급성장 + 일본 독일 미국의 압박.
가계부채가 전체 GDP에 육박하는 상황.
경기선행지수 : 6-9개월 뒤의 경기흐름과 경기전환점을 예측하는 것. 고용생산, 소비, 투자, 금융 등 종합한 지표. 정확함.
위기를 부자가 되는 발판으로 삼아라.ex) 영화 국가부도의날
달러는 불황에 강하다.
4-5년 주기로 도래되는 금융위기에 대비해 달러를 매입하라. 단기간에 종잣돈을 2배로 늘릴 수 있다.
위기가 닥치기 전에 내가 가진 최대한의 자금을 달러이 투자하라. 급등한 달러를 매도하고 국내 부동산에 투자하라. 큰건물, 고가의 아파트. 가격이 50% 떨어진 물건.
[2부. 부자의 마인드: 부자가 되는 뇌구조를 만들어라.]
부족하고 힘든 현실이 나를 부자로 만들어줄 것이라는 믿음을 가져라!
열심히 일하고, 나의 길을 가고, 누군가를 항상 돕고, 배려하고,웃으며 인사하는 나로 디자인하라.
부자멘토를 찾아라. 사고방식, 생활방식, 말투, 태도..
1. 부자는 자신보다 나은사람과 어울린다.
자신보다 부자라면 더 많은 정보를 알고 있고 배울점이 많을 것이라 생각하기 때문.
2. 부자는 선택과 집중을 한다.
일의 경중을 알고 우선순위를 정확하게 정하고 실행한다.
정말 원하는 일 중 3가지를 선택하여 거기에만 매진해라.
필자의 경우 : 사람과의 생산적인 관계, 맡은 일에 대한 유능함, 경제적 자유
3. 부자는 자신이 원하는 것을 분명히 파악한다.
원하는 것에만 시간을 할애하며 단순하게 살아라. 필요한 것에만 시간과 돈을 사용하라. 그래야 마음의 여유가 생기고 돈이 쌓인다.
균형잡힌 감정과 마음은 자존감과 유능함에서 비롯된다.
4. 주위 평판의 중요성을 알고 있다.
어디서든 항상 정직하고 겸손할 것.
5. 부자는 모든 일을 혼자 하려고 하지 않는다.
내가 잘하는 일에 집중하고, 부족한 부분은 위임하라. 후배양성, 제자양성, 다른직원에게 일을 부탁하라.
상생.
6. 사람을 귀하게 여긴다.
다만 관계에서 참과 거짓을 구분하는 내공을 쌓고, 진실하지 못한 관계는 과감히 정리한다.
[3부. 부자의 금융 : 불황에 강한 해외금융투자]
미국은 가장 잘사는 선진국이지만, 인구구조는 개발도상국과 비슷하다. 세계최고 부자이면서도 가장 젊은 국가.
미국위 셰일가스 개발 - 석유의 대체재. 글로벌 원유시장의 새로운 강자로 부상하고 있다.
-> 미국은 막강하다.
기축통화인 달러 + 최대산유국 + 최대 금보유
미국을 공부하고 달러를 공부하라!
적정환율 계산법 : 빅맥지수
4600원(한국빅맥가격) ÷ 5.15달러(미국가격)= 893.2
현재 환율 1440원
-> 환율대비 원화가치가 상대적으로 저평가 되었다는 뜻. 단, 단정적으로 판단하기는 힘든 지표이므로, 참고만 할것.
[달러투자방법]
1. 예적금 (시중은행)
:외화예금 / 외화통장(입출금자유) 로 나뉨.
외화통장 : 주거래은행 방문해 외화예금통장 개설.(비대면도 ok) 이자는 거의 없다고 봐야함.
1,150: 단기저점 / 1,200 중기고점 (현재 1440....ㅎㄷㄷ)
환전은 어플로 하여 90%까지 우대율을 챙기자.
초보자가 가장 다가가기 쉬운 달러투자법.
각 은행마다 금리와 혜택이 다르므로 비교할것.
2.RP/MMF (증권사)
RP: 안전한 상품에 투자해 수익내는 상품
일정기간이 지나면 다시 사는 조건으로 채권을 판 뒤, 기간에 따라 이자를 붙여 다시 사들이는 채권.
달러RP는 안전한 국공채에만 투자해 이자수익을 준다. 특판(2%) 활용할것.
최소금액은 1만달러 정도.
S증권은 100달러도 가능.
환전수수료, rp수익에 매겨지는 15.4%의 이자소득세도 계산해야함.
MMF: 단기금융 상품에 집중투자
초 단기형 공사채형 상품. 고위험인 실적배당상품보다는 국공채 투자상품이 안전.
mmf는 하루만 맡겨도 이자를 준다.
투자수요가 높고 매력적인 상품.
재테크 박람회를 활용하는 것도 굿. 인터넷 검색으로 정보 확인 후 방문하는 것이 좋다.
3.달러연금 / 저축보험 (보험사)
: 확정이율이 정해져있고 10년이상 유지하면 비과세
[미국 개별 주식 투자]
양도세 22%
연간 250만원 까지는 비과세 혜택. 만약 1000만원 수익나면 750만원에만 양도세 부과.
독점 기술을 가지고 있는 기업에 투자할 것.
마이크로소프트, 구글, 애플, 존슨앤존슨, 록히드마틴....
지구온난화로 인한 기상이변-> 식량난
이를 대비해 식품주에 투자!
미국의 수직농장. ex) 에어로팜스, 팜드히어, 플렌티...
달러에 보수적으로 투자 : RP, 달러적금
좀더 수익을 내고 싶다면 : ETF
ETF : 주식+펀드,
매수매도가 자유로움. 수수료 낮음.
금리인하 추세에는 채권형 펀드 주목!(이해잘안감)
장기채펀드..
달러ELS
: 주가 연계증권. 개별 주식이나 주가지수에 연계되어 투자수익이 결정되는 유가증권. 우량채권에 투자해 원금보존하고 일부를 금융파생상품이 투자해 고수익을 노리는 투자 상품. 안전~고위험 디양한 범위의 상품들.
달러DLS, DLF
가장 고위험군 상품. 장외거래.
추천하지 않음.
S&P500지수, 달러는 안전한 돌다리.
짐 로저스가 추천한 투자대상은 북한화폐와 채권.
북한과의 왕래가 자유로워진다면 무조건 생필품을 구매해 북한으로 사서 팔고 북한화폐를 모아라.
[4.부자의 부동산: 부동산으로 부의 추월차선 달리기]
도심의 양극화가 더 심해지고 있다. 초도심집중현상.
지방의 구축 아파트는 슬럼화 될 가능성이 크다.
초도신 신축을 투자해라.
서울의 부동산
용산: 3도심의 중심. 배상임수 지형. 용산민족공원 들어설 예정.
이촌코오롱, 이촌현대맨션, 이촌한강맨션, 이촌보람더하임, 푸르지오파크타운
이편한세상옥수파크힐스, 마포리버파크, 래미안옥수리버젠, 서울숲푸르지오...
영등포 : 경제기반형도시로 탈바꿈 할 것.
아직 저평가됨. 고연봉의 일자리들이 생겨날 것.
영등포의 신축 또은 재건축 가능성 있는 구축에 투자.
강남: 강남이 어렵다면 GTX를 도보로 이용하거나 환승수단을 이용해 10분안에 도착할 수 있는 곳에 위치한 신축에 투자할 것.
삼성동 주변 역삼동, 도곡동, 대치동, 청담공, 압구정동 어디든 좋고, 아파트가 어려우면 오피스텔 투자도 괜찮다.
삼성동과 연결되는 2호선 라인의 아파트와 건너편 옥수동, 금호동, 성수동, 자양동, 구의동 아파트도 살펴볼것.
수서역세권: 업무, 유통, 주거 시설을 갖춘 복합도시.
이곳이 개발되면 강남에서 저평가받는 세곡동, 일원동에 호재. 가락동,송파동,방이동, 마천동, 위례 아파트에도 호재.
세계주요도시의 평균 집값.
홍콩 평당 1억 9천 / 런던 1억 6천 / 싱가폴 1억 2천 / 제네바 1억 천 / 뉴욕 시드니 파리 1억/
모스크바도 평당 9300만원
버핏지수 = 주택 시가총액 / GDP
주택가가 어떻게 평가되는지 산출할 수 있다.
-> 서울집값은 재건축이 답이다.
혹은 관리처분인가를 목전에 둔 아파트를 매입하고 5-6년 기다려라.
부동산 거래량 증가는 부동산 가격 상승의 트리거다.
부동산지인 사이트: 지인 빅데이터-거래량 클릭해 확인.
미분양지수 : 지인빅데이터-준공이후 미분양지수
미분양증가: 하락전조증상
미분양 감소: 회복추세
인구전출입지도: 지인 빅데이터지도 - 전출입
부동산 지인 상단의 수요/입주 선택하면 전국 아파틍 수요량과 입주량 확인가능.
[입지분석하기]
1. 지적도 살펴보기 : 분홍색이 상업지구.
모양이 반듯하면 계획도시. 신도시나 혁신도시,택지개발지구이다. 선호.
2.일반지도 살펴보기 : 4차선 이상 도로(노란색)이 반듯하거나 그 안의 소도로가 반듯하다면 계획도시.
1)중심지확인: 시청. 단 주변 인프라는 썩 좋지 않을 수도.
2)일자리까지의 거리체크하기. (강남노선, 여의도노선, 마포 종로노선)
3)학원가와 인근편의시설 파악. 영어학원 수학학원이 많다면 학원가 형성. 영화관은 중심지역에 있으므로 눈여겨볼것.
3. 학군살펴보기 : 학교알리미 -전국학교정보 - 지역별공시정보-중학교
4. 개발계획살펴보기 : 서울도시계획포털
PIR, 경매(더리치옥션) 등 나머지 디테일한 정보들은 필요할 시기에 다시보자...ㅠ
[1기 신도시]
서울과의 접근성 좋으나 90년 입주로 인해 노후 급속화. 재건축을 염두에 두고 투자.
분당: 일자리많음. 재건축시 굿굿.
일산: 일자리가 적다. 용적률이 낮아 재건축시 유리하나, 3기 신도시 창릉지구가 공급되면 재건축 쉽지 않음.
중동,산본: 고층아파트 많아 재건축 쉽지 않음.
[2기 신도시]
수도권 10개지역. 서울 접근성은 떨어지나 녹지율을 높임. 배드타운이 되지 않도록 대규모 산업단지을 배치하고 자족복합도시로 계획함.
투자포인트:1. 일자리+교통+신축
2. 일자리 많지 않다면 교통+신축
3순위. 교통 +구축
교통 불편한 수도권외곽 구축은 절대 안됨!!
판교: 일자리 많고 대형 교통호재 많음. GTX-A노선
최강신도시.
화성 동탄1: 일자리 자족기능 높은편. 동탄역에 GTX개통되면 도보권동탄과 광교 시세 비슷해질것.
광교: 동탄보다 부지는 좁으나 고밀도 개발됨. 신분당선개통되어 교통굿.
김포
동탄2는 굉장히 낮은 자족용지.
파주운정, 아산, 양주는 더 낮음.
일자리가 있는 있는 곳. 저평가받는 곳에 투자하라.
[3기 신도시]
인근의 구축 아파트에 암흑기가 올것.
남양주 왕숙지구 : 교통호재 있으나 일자리가 없음.
다산신도시, 평내, 호평, 진접에 악재. 구축투자 삼갈것.
하남 교산지구:서울 접근성 좋고 자족용지 많음.
하남구도심, 거여, 마천동 기존 아파트에 악재.
과천: 규모가 작음. 호재가 무궁무진.
인천계양지구: 교통호재, 자족용지 많음.
세대수는 많지 않기 때문에 일자리 유치가 제대로 되면 계양, 박촌역 인근아파트 호재. 검단,청라에는 악재.
부천대장지구: 일자리 계획은 좋으나, 실제 잘 될지는 미지수. 필자는 판교,수서, 하남교산을 제외하고는 일자리 유치 쉽지 않을거라 생각. (기업의 신뢰문제 때문)
고양 창릉지구: 서울 접근성 뛰어나나 시민들의 반발로 사업 진행 미지수.
현재 하남교산지구, 남양주 왕숙지구, 인천계양지구 , 고양 창릉지구 반대집회.
추가 수도권 30만호 공급대책
의왕 청계지구: 교통편리,서울접근성 좋음, 개발제한구역 개발. 교통호재
성남 신촌지구: 입지 굿. 강남구, 수서역세권 근처. 수서역세권의 복합도시 개발. 교통호재. 판교테크노밸리 단지 추가. 고밀도 개발. 초대형호재.
의정부 우정지구 & 시흥 하중지구 : 위 두곳보다는 입지가 떨어짐.
정책이 나오면 그것을 양쪽으로 다 보고 힌트를 얻으면, 규제를 기회로 만들 수 있다.
[5.부자의 통찰: 부자가 세상을 읽는 방법]
기본적인 경제 흐름을 미리 파악하고 있어야 돈이 흐르는 길목을 유추하고 그곳에 그물을 칠 수 있다.
부동산 매수 타이밍.
: 미분양이 감소하기 시작할 때. 거래가 조금씩 이루어지지만 아직 수요가 부족해 가격에 탄력이 붙지 못한 시기.
또는 프리미엄이 조금씩 붙기 시작할 때
부동산 매도타이밍
: 선호도가 떨어지는 대형평형 아파트, 교통이 불편한 소규모 단지 아파틀까지 오를때. 여기가 고점.
선행종합지수
: 6개월 이후 경기흐름을 예상하는 지표
100이상이면 경기팽창,이하면 경기하락
5-6개월동안 꾸준히 하락하면 경기꺾일 가능성이 큼
☆구매자관리지수(PMI)☆
: 50이상이면 경기확장 , 미만이면 경기 수축.
장단기금리차 역전되면 경기침체 전조증상
1970년대 오일쇼크
1980 블랙먼데이
1990 닷컴버블
2005년 글로벌금융위기: 서브프라임과 리먼브라더스사태.
미국은 과열된 주택경기를 잡기 위해 금리를 올림.
프라임모기지론 금리가 올라가고, 미국의 저소득층 대출자들은 원리금 제대로 갚지못함. 증권 부실화. 모기지 파생상품들은 엄청나게 팔려나간 상황이었고 이로인해 서브프라임 모기지사태 + 리먼브라더스 사태.
부동산투자 + 달러투자 / 경제흐름, 부동산 사이클에 대해 살펴보고, 호황 불황에 상관없이 부를 축적하는 방법에 대해 공부한 책!
[서평]
달러투자에 대해 감이 없었는데, 달러가치가 떨어지면 꼭 해봐야겠다. 필자가 이야기하는 부자들의 통찰, 맥락적 사고, 유연한 사고를 할 수 있도록 훈련해야지.
꽤 괜찮은 책인데, 처음엔 쉽고 재밌다가 뒤로 갈수록 공부할 양이 방대해지고 어려운 경제단어들이 많이 나와서 살짝 힘들었음.
가끔 정리해둔거 보면서 경제 지수들, 단어들과 친해져야겠다.
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